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日本不動產投資的基礎知識 ~物件的購入流程~

Apr 09, 2021

目錄

開始不動產投資時的選擇、購入、簽約、營運的順序是什麼?在執行不動產投資時不可或缺的就是慎重選擇投資的物件。BAMC將介紹從事先的情報收集到租賃經營的流程。

情報收集

首先,從不動產網站或不動產公司的網站取得投資不動產的情報。這時候不僅僅是收集物件情報而已,調查物件的位置也非常重要。首要選擇就是鄰近車站,再來要看公園、學校或是商業設施等等的周邊環境,可以透過附近的企業進出狀況來得知地區的發展性。地區的地價動向可以透過國土交通省的「地價公示」或都道府縣的「地價調查」查詢。

諮詢

在能夠進行不動產投資相關情報收集的階段時,建議先大致將自己的需求、目的、目標整理一下,接著再去諮詢處理投資物件的不動產公司。特別是第一次投資不動產的人肯定有許多地方沒辦法判斷好壞,這時最好諮詢專業人士取得建議。另外也能將資產狀況或需要的方案傳遞給不動產公司,並由不動產公司介紹適合的物件。

物件選定~資金規劃

現場除了能夠得到不動產公司介紹的情報以外,還有當天發現的噪音狀況、物件的情況及周邊氛圍。也能在周邊散步,透過站在入住者的立場來判斷物件。
物件決定好了之後就是進入資金規劃了。雖說事前一定會做某種程度的資金計算,但這個時候將會對資金設立更詳細的規劃。考量自己資金‧融資額要多少、比例要抓多少、雜費用要花多少等等後取個平衡點非常重要。

買賣簽約~物件過戶

選定物件並完成資金規劃後就可以正式進行買賣契約的締結了。首先先從宅地建物取引士接受「重要事項說明書」的說明。上面會記載宅地建物取引業法中需要說明的重要事項,因此有必要在充分理解內容的前提下進行簽約。接著在「不動產買賣契約書」上簽名‧蓋章,支付「手付金(訂金)」後就完成簽約了。需要融資的話,需要和金融機關締結「金錢消費貸借契約」。

租賃經營

開始租賃經營後,首要目標就是募集入住者並規劃穩定的經營計劃了。隨著出租後不斷出現租客問題或設備故障等問題。除了將募集租客的業務交給不動產公司,入住後的管理交給租客自行管理以外,也能將管理委託給不動產管理公司。雖然每個月會花費一定的管理費用,但卻能非常有效率地管理,並減少時間成本。

來自BAMC的建議

關於不動產投資,除了上述紀載的以外也需要考量到未來的狀況。「購入的收益不動產最後將怎麼處理?」將這個問題做為最終戰略目標。更詳細一點是指「出售」、「繼續持有」這兩個戰略目標。如果是要出售就要注意「什麼時間點會比較好?」、「物件是要以什麼狀況販賣比較好」;如果是要繼續持有也有「要不要重新裝潢」或是「重建」等等的選項。日常就與不動產公司討論,在購入時就規劃好最終戰略目標吧!

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