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在日本投資不動產時，會產生消費稅嗎？BAMC告訴你

不動產交易也會被課徵消費税

在日本國内的買賣交易，基本上會被徵收10%的消費税。
投資不動產時也是如此，原則上，繳納(或退還)進銷項消費税的差額，但需注意有例外情況。

有些交易會課徵消費税、有些不會

雖然都是不動產投資，隨著不動産的承租對象不同，租金收入的消費税處理方式也會有所改變。

①作為居住用住宅出租時
作為居住用住宅（1個月以上租貸契約）取得的租金收入不會被課徵消費税。也就是說，承租方除了房租以外，不需另外繳納10%的消費稅。

②作為店舗、辦公室和商業用途出租時
相反的，商用店面和辦公室等營業用的租金收入會被徵收消費稅。因此除房租外還必須另外向承租方收取消費稅。
原則上，屋主需要繳納(或退還)進銷項消費税的差額。
 

購買不動產時產生的費用

在日本投資不動產時會產生各種各樣的費用。例如：建物、土地、仲介費、固定資產稅精算金、火災保險費、地震保險費、登記費...等。這些費用中，有些需含消費稅，有些不含消費稅，大致分類如下。
 

建物本體金額	課税
土地金額	非課税
仲介手續費	課税
固定資產税	房屋部份課税、土地部份非課税
火災保險費	非課税
地震保険費	非課税
登記費用	代書的報酬要課税、登録許可税及印紙稅為非課稅

 

若基準期間的課税収入低於1,000萬日元，則不會成為消費税的課税事業者

在日本，是否需要繳納消費税，原則上以「基準期間的課稅收入」為判斷標準，
基準期間為兩年前，如果兩年前的課稅收入低於1000萬日元，原則上消費税可以被免除。
如前所述，會向承租方收取營業用租金收入所課徵的消費税，並將其與投資不動產支付的消費税之間的差額繳納給稅務署，但如果基準期的課稅收入在1000萬日元以下，則不需要繳納。 如果剛開始投資不動產，第一年和第二年「基準期間的課稅收入」是被設想為0的，所以前2年不用繳納消費税。

即使基準期間的課稅收入低於１０００萬日元，也可以選擇成為課税事業者

如上所述、基準期間的課稅收入如果低於1000萬日元，則可免除納税義務，不必繳納消費税。但如果起初是以營業用租賃取得租金收入的話，則需要注意。
第一次投資不動產的情况下，比起以房租收入收取的消費稅，購置房屋等被課徵所支付的消費稅更高。（原則上消費稅多付了）

如果什麼都不做的話，則不需要繳納消費稅給稅務署，到此就結束了。
不過只要事先向稅務署提交「消費稅課稅事業者選擇報告」的申請書，就可請求返還多付的消費稅。

但是，這個方案不適用於出租物件作為住宅用途的情况，（2020年10月修法後）作為營業用租賃的情况下可以使用。如下圖所示，第一年收到大筆退款，第二年、第三年會繳納少量的稅款。第4年以後基準期間的應課稅銷售額不滿1000萬日元的話就不需要繳納消費稅了。


如上說明，投資日本不動產時，只是提出一張申請書，就會使税金金額完全不同，誠摯建議您事先與專業的BAMC諮詢。
 

本文以發佈時的法律和法規為依據。