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對於擁有大量不動產的個人經營者來說，因為利益集中在所有者身上，所以當然每年的所得稅也會變高。因為所得稅的結構是超過累進稅率，所以利益越多稅金的負擔也就越多。
因此，如果透過不動產管理公司法人將所得分配給公司和董事，則可以減少每個人的所得，從而可以減輕稅收負擔。
這次針對不動產投資法人化的好處和注意點，並與個人情况進行比較進行說明。

在法人實效稅率低於30%的時代

由於法人減稅，透過不動產投資設立法人的好處隨之增加。隨著2018年稅制改革，法人實效稅率下降，實效法人稅率（含法人住民稅和事業稅）最低不到30％。
個人所得稅率是超過累進稅率，所得越高，稅率越高。 如果課稅所得超過900萬日元，則稅率約為33％，如果超過4000萬日元，則約為45％。
對於法人而言，如果課稅所得超過800萬日元，即使課稅所得再增加，稅率也不會改變。 此外，課稅所得在800萬日元以下的中小型企業的稅率將會更低。

法人和個人在税務上不同

這邊再重新整理一下法人和個人的區別
1．法人和個人税率的不同
法人稅率有下降，個人所得稅率有上升的傾向。如果上班族就個人進行不動產投資的話，課稅所得會變大，稅率也會跟著上升，所以實際到手的金額可能不會像想像那樣的增加。

2．有所得分散的效果
若將家族成員設為公司的董事等，並從租金收入中支付董事薪資的話，個人的課稅所得會被分散，個人所得稅的稅率就會下降。因此，總稅額會變低。

3．出售時的税率不同
出售不動產時獲得利潤的話，就需要繳納讓渡所得稅。個人的話，在當年度1月1日的時間點，持有期間在5年以內的情况下，短期讓渡的稅率為30%，超過5年的長期讓渡稅率約為15%（需再加上復興特別所得稅）。※若為日本居民，需另外繳納5~9%的住民稅。
法人的話沒有長短的區分，稅率是30%左右。如果打算長期持有超過5年的話，個人會比法人更有利。

4．不動產出售損失的處理
個人的話，租金收入獲取之「不動產所得」和出售不動產獲取之「讓渡所得」，是作為種類不同的所得被分別課稅。因此，即使出現出售損失，也不能跟不動產所得合併計算損益。
另一方面，法人的話，虧損的金額可以合併計算。例如，即使出現了出售損失，或是在其他業務中使用了大量經費而造成赤字，也可以抵消不動產所得的盈餘，從而减少整體的課稅所得。

成為法人一定更有利嗎？

一般來說，課稅所得在900萬~1000萬日元以上，較多會建議考慮法人化。但是，即使課稅所得在1000萬日元以上，也不代表法人化一定有好處。

個人提交一定的申請的話，可享有「青色申告特別扣除65萬日元」（※）的特別扣除。法人稅沒有同樣的扣除。由此可減少個人的不動產所得，也會减輕個人的所得稅負擔。
※經營的租賃住宅在「5棟10間以上」的事業規模的話，青色申報特別扣除是65萬日元（有一定的條件，如電子申報等），不滿的情况下是10萬日元。

不動產投資公司法人的種類

與不動產投資相關的法人包括：「不動產管理公司」和「資產保有公司」。

不動產管理公司法人

〇租金收入歸業主個人所有，透過支付管理委託費來增加經費的作法。
〇若將物件一併租給「不動產管理公司」，然後再由他們自行轉租的情況下，可以將10%～15%左右的管理委託費作為經費計入。

資產保有法人

有設立法人後購買物件的情况，也有以「個人」購入物件後再設立法人並轉讓建築物的情况等多種的模式。

結論

在清算公司法人時，程序上的負擔也可能很重，並且可能對個人和公司產生意料之外的稅負擔。 另外，事前先向專業人士諮詢再考慮以什麼形式設立法人等也是很重要的。

（若有相關需求，歡迎連絡BAMC日本稅務專業人員）