日本不動產中所課稅的讓渡稅

Apr 02, 2021

讓渡所得稅的計算方法

１）讓渡所得與讓渡所得稅

所謂的讓渡所得，一般來說是指因出售土地、建物、股票、高爾夫會員等資產而產生的所得。因土地或建物而產生的所得與其他所得，如給与所得（薪水所得）不會共同計算，是採取分離課稅的制度。但其他所得需與確定申告的手續一同申報。

讓渡所得稅是指讓渡所得的所得稅與住民稅。另外，若是讓渡所得是負數的話則不會被課稅，但還是需要申報哦！

２）讓渡所得的計算

讓渡所得＝讓渡收入金額^※1−（取得費^※² ＋讓渡費用^※3）

※1：土地‧建物的建物金額、固定資產稅‧都市計劃稅的精算金
※2：取得稅下列①、②之中花費較大的金額

①實額法：將土地建物的購入金額與取得所需的花費合計後減去物件的折舊費得出的金額。
②概算法：讓渡收入金額×5％

※3：讓渡費用指的是為了販賣而產生的費用

項目

取得費

讓渡費用

例

購入土地或建物時的購入金額（建物會扣除折舊費。）或仲介手續費等等的合計額。

實際的取得金額若沒達到讓渡價格的5%時，可將讓渡價格的5%的價格做為取得稅計算。

1.仲介手續費

2.測量費等等為了出售土地或建物而直接產生的費用

3.出售出租屋時支付的退租費

4.拆除建物賣掉土地時的拆除費用

３）課稅讓渡所得＝讓渡所得 −（特別抵扣^※4）

※4：居住用的3,000萬日幣特別抵扣的特例

４）稅額計算

稅額＝課稅讓渡所得 × 稅率（所得稅・住民稅）

讓渡與其他所得進行分離，採取分離課稅的制度。根據不同的不動產用途及持有時間而稅率有所不同。

課稅方法及特例

因出售土地及建物而產生的所得不會和其他所得，如給与所得（薪水所得）合併計算，採取各別稅額的分離式課稅。

１）因持有時間而課稅方法有所不同

出售土地及建物的那一年的1月1日時若那個土地及建物的持有時間超過五年的話，

將套用「長期讓渡所得」，若持有時間為五年以下時將套用「短期讓渡所得」。

持有時間	判定
五年以下的土地‧建物等	短期讓渡所得
超過五年的土地‧建物等	長期讓渡所得

２）讓渡所得稅率表

稅率因套用「長期讓渡所得」或「短期讓渡所得」而有下表的不同。

	持有時間
長短區分	短期	長期
時間	5年以下	超過5年	超過10年的持有的減稅特例
居住用	39.63% （所得稅30.63％　住民稅9％）	20.315% （所得稅15.315％　住民稅5％）	①課稅讓渡所得6,000萬日幣以下為14.21% （所得稅10.21％・住民稅4％） ②課稅讓渡所得超過6,000日幣以上為20.315％（所得稅15.315％・住民稅5％）



非居住用	39.63% （所得稅30.63％　住民稅9％）	20.315% （所得稅15.315％　住民稅5％）
非居住用	39.63% （所得稅30.63％　住民稅9％）	20.315% （所得稅15.315％　住民稅5％）

（注）上述的稅率，已包含所得稅的2.1%作為復興特別所得稅。

特別免稅額

出售土地及建物的情況，適用下列的特別免稅額（特別免稅額需要符合條件才可適用）。

(a) 因徵收而出售土地建物時・・・ 5,000萬日幣
(b) 自用住家讓渡時・・・ 3,000萬日幣
(c) 因特定土地區劃整理事業等出售土地時・・・ 2,000萬日幣
(d) 因特定住宅地造成事業等出售土地時・・・ 1,500萬日幣
(e) 出售平成21年及平成22年取得的土地等時・・・1,000萬日幣
(f) 因農地保有的合理化等而出售農地時・・・ 800萬日幣
(g) 出售低‧未利用之土地時・・・ 100萬日幣

(注1) （e）、（g）以外的特別免稅額與長期讓渡所得、短期讓渡所得有一定的扣除順序。（e）、（g）的特別免稅額僅限長期讓渡所得時使用。
(注2) 長期讓渡所得為出售年份的1月1日持有時間超過5年的土地建物，短期讓渡所得則為出售年份的1月1日持有時間在5年以下的土地建物出售的所得。

(注3) 土地、建物的讓渡所得所扣除的特別免稅額，最高額度為一整年5,000萬日幣為上限。

申報及納稅

申報讓渡所得在出售資產的隔年2月16日至3月15日之間進行。納稅與申報時期一樣需在期限中到稅務署或金融機構進行手續。若要進行延長繳納的手續則需要在納稅期限前先支付稅額的2分之1，剩餘的金額於5月31日以前繳納，延長期間會加算每年1.6%的利息。

（有日本讓渡所得稅的申報需求，歡迎連絡BAMC的專業稅務人員為您服務）

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