投資不動產時,新建的房屋和中古屋哪個好?
在進行不動產投資時,分成「出售」和「持有」兩種操作方法。此外,也有新建或中古物件等各種取得方法。關於這樣的不動產投資,我們可以從操作方法帶來的收益及伴隨的稅金和風險、取得的不動產是新建或中古等面向,探討節稅的效果。
不動產操作伴隨的收益和稅金
不動產收入分成2種,取得不動產後再出售獲取的「資本利得」,以及取得後租賃並持有不動產獲取的「租金收入所得」。
EX) 各項的收益計算大致如下所示。
出售)出售價格 -(購入價格+各種費用)+ 累計的折舊費用 = 資本利得
持有)租金收入 −(管理費用等+折舊費用)=租金收入所得
※關於折舊費用、請參考「用不動產折舊節稅的方法」的文章。
需要注意的是,各操作方法的收益產生的所得稅和住民稅等稅金,在計算稅額時的稅率也有所不同。最終要考慮不僅是經費,還有此項稅金的支出。
不動產的資本利得和租金收入所得,哪個賺比較多
無論透過不動產運作獲得怎樣的收益,都不代表可以全部保留。扣除掉根據收益產生的稅金後剩下的金額,才是實際留在手上的。
那麼,我們就來比較一下各操用方法的稅金。
(1) 獲得資本收益的情况下,根據不動產的擁有期間的時間,稅率會有所不同。
* 非居住者不會被課徵住民税。
(2) 獲得租金收益的情况下,會根據一年之所得金額發生變化。
* 非居住者不會被課徵住民税。
如上所述、根據操作方法的不同,税率也會大幅改變。
考慮獲取資本利得的話,因不動產流動的金額大,如果能成功的增值出售的話,就可獲得豐厚的利潤。但是,另一方面也需要注意稅率的高低。根據持有期間的不同,稅額會有近一倍的差距。
如果想獲得租金收益,房租收入可以得到持續穩定的利潤。但是,這是在入住者不間斷的前提下。
基於這些原因,在資本利得方面進行短期操作的情况下,稅務上不能說是有優勢的。所以,最好著重在每個月的租金收入所得,以回收投資、獲利的策略為基礎,來衡量實現資本利得的時機。
新建房屋和中古物件、哪個適合節稅?
首先,新屋和中古屋最大的區別在於購買價格的多寡。購買價格可以作為折舊的經費,對稅金的計算也有很大的影響。另外,用來計算折舊費用的耐用年數,也會因其為新屋或中古屋而有所不同。
※關於折舊費用、請參考「用不動產折舊節稅的方法」的文章。
(1) 出售時,由於中古屋在短時間內將折舊費用作為經費,所以轉讓時的稅金會比較高。如果從這點來考慮節稅的話,新屋的節稅效果會比中古屋更好。
(2) 如上所述,租賃時在所得計算上,可以從租金收入中扣除折舊。因此,比起新建房屋,中古物件在最初取得時,每年的折舊費會變高,所得也會變少,節稅效果可說是很高。
除了折舊費以外還有仲介手續費等經費,這次先省略不談。
結論
關於不動產投資,操作方法和取得方式各有優缺點,重要的是要正確認識有什麼樣的差異。
在了解了特性之後,就要根據當前的情況和目的來確定操作方法及判斷究竟是適合新屋還是適合中古屋。
(相關問題歡迎洽詢BAMC的專業稅務服務人員)