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想購買日本不動產的人必看!!從零開始教會確定申告

Nov 19, 2020

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根據2018年NHK的調查,持有東京不動產的海外投資家之中,台灣人佔了非常大的比例。據說是因為台灣不動產的價格居高不下,購買日本優良物件卻能用適當的價格購入非常吸引人。那麼,就讓我們來一起看看擁有不動產收入的話,會產生什麼樣的稅金吧!

不動產所得與哪些支出能夠作為必要經費使用?

大多數人多多少少對於不動產所得都有一些認知,不過在日本當地具體來說還有哪些也會列作所得呢?能夠作為必要經費使用的又有哪些?

根據日本國稅廳對於不動產所得的定義如下:(事業所得、讓渡所得除外)
・土地或建物等不動產的收入
・地上權等不動產權利的設定及租賃
・船隻或航空機的租賃
☞禮金與共益費(管理維護費)等則納入總收入金額。
☞雖說船隻或航空機的租賃收入也納入其中,但本篇將以土地及建物為中心進行說明。

一般來說會納入必要的經費如下:
固定資產稅
 每年1月1日市町村會對持有土地、家屋的持有者徵收地方稅。
 通常是分成四次繳納,不過也能一次全額預先繳清。
損害保險費
 指的是為了預防萬一加保的地震保險與火災保險。
大樓管理費與租賃代管費用
 支付給物業管理公司或大樓管理組合的手續費
減價償卻費(折舊費)
 建物會隨著時間降低其價值,
會計上稱為折舊費用。
修繕費
 根據金額及內容分為資本上的支出 (資產計算→折舊費)與收益上的支出(修繕費)。
 (依照金額大小需要細分,若有需要請洽詢專業人士)
稅理士的顧問報酬支出
銀行借款的利息部分
  (特例)購入土地等所需的利息為負債時將不納入損益計算。

☞必要經費需要出示證明,請務必將相關憑證、收據保存下來。

個人確定申告的計算方式意外地很簡單?

在日本若有產生不動產所得則必須將該年度一整年的所得資料於隔年的3月15日前提交個人確定申告至管轄的稅務局進行申告。將上述提到的不動產的收入減去必要經費就是不動產所得金額了。
          
          總收入金額-必要的經費=不動產所得金額

接著再減掉所得控除額(免稅額)。在日本有住址以及超過一年沒有居住日本的非居住者,適用的基本免稅額為48萬日幣(令和元年分以前為38萬日幣)、寄付金控除(捐贈金免稅額)、雜損控除(雜損益免稅額)。

          不動產所得金額―所得免稅額=被課稅的所得金額

課稅金額為所得金額乘上所得稅率來做計算。不動產所得採取累進課稅的方式,稅率從5%至45%,因此所得金額越大相對應的稅率就會越高。

          課稅所得X所得稅率(5%~45%)=所得稅額
          (另外還要提撥所得稅額的2.1%作為復興特別所得稅繳納)

(附件①)確定申告書 (第一表・第二表)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/yoshiki/01/shinkokusho/pdf/r01/01.pdf
https://www.freee.co.jp/kb/image/5dbcf5b99c852d1617dd201479f99113.png

(附件②)所得稅的速算表

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm

白色申告與青色申告

日本的所得稅採取「申告納稅制度」的方式,也就是說納稅者需要自行計算自己的所得後,確認自己必須要繳納多少稅金。對於準確計算的人會有更減稅的青色申告制度可以申請,因此若是希望用青色申告來減輕稅率的話,就有義務提出更精確的申告內容。

白色申告
優點:
  〇記帳簡單、申告手續單純
   雖說白色申告也需要附上帳簿,但與青色申告(65萬特別免稅額)相比簡單許多。

缺點:
  ×沒辦法使用青色申告
   因不適用青色申告的10萬及65萬特別免稅額,在稅務上的負擔會較重。
  ×赤字損益無法遞延超過三年
   不動產所得為赤字時,損益僅限該年度,無法遞延。
    
(附件) 收支內容書(不動產所得用)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/yoshiki/01/shinkokusho/pdf/r01/12.pdf

青色申告
優點:
  〇 青色申告的特別免稅額有65萬及10萬兩種可申請。
   (總收入金額-必要的經費-青色申告特別免稅額)=不動產所得金額
   因使用青色申告的特別免稅額使得不動產所得金額降低,對於稅額的負擔會減輕許多。
  〇 赤字損益可遞延三年
   若發生不動產所得赤字損益,可遞延至隔年的所得相殺計算。
  〇 家屬專職員工
   以適當的金額,給予親屬的薪水可做為必要的經費使用。
   需額外提出「青色事業専従者給与に関する届出書」,並達成某些條件才能適用。
  〇 未滿30萬的可折舊資產支出可視為一次性經費
   10萬以上30萬以下的可折舊資產支出可全額作為經費計算。   

缺點:
  ×必須在期限內提出申請。
   青色申告需在該年度的3月15日前提交「青色申告承認申請書」至管轄的稅務署。
   年中開始有不動產收入的情況則需要在開始有收入的兩個月以內提出。若是沒有在規定的期限內提出則會視為白色申告。
  ×想要使用青色申告的65萬特別免稅額需要提供複式的帳簿
   若是沒有會計相關知識的人要製作複式帳簿將會費時又費力。

(附件) 青色申告決算書(不動產所得用)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/yoshiki/01/shinkokusho/pdf/r01/15.pdf
     
☞實際上選擇青色申告的人比白色申告多!

結論

對於外國人來說理解他國稅金相對比較困難,但簡單了解過後卻意外地非常有幫助。
根據本篇的內容就可以簡單計算自己的所得稅額。
當然,比較詳細的判定與節稅方式還是需要與專業人士討論過後會比較保險。

BAMC為了能夠即時與外國投資客對應,皆有常駐於東京本社及台灣支店的中文顧問。
對於日本不動產稅金,若有相關疑問,歡迎讓BAMC來為您解決。

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