Blog

Invoice制度於令和5年（2023年）10月1日開始後，有消費稅納稅義務的企業需要收到發票，才能從已支付的消費稅中扣除。而要發行發票必須成為課稅事業者，如果您希望保持免稅業務，您便可能需要與租戶進行協商了！

在不動產租賃中應付消費稅的項目

對於不動產租賃業的情況下，出租作為辦公室、商店、倉庫或停車場的租金是需要納稅的，這些收入被稱為課稅銷售額。然而，住宅租金和土地租金則不需要納稅，即使是未經任何處理的露天停車場也是不需要納稅的。

對於課稅銷售額超過1,000萬日元的企業的納稅義務

如果前兩年的課稅銷售額在含稅1,000萬日元以下，即使當年的課稅銷售額超過1,000萬日元當年也沒有納稅的義務。另外就算從租借人收到消費稅，或者是水電費和支付手續費等需要支付消費稅的情況下，即使不納消費稅在法律上並不會有任何問題。

導入Invoice下租賃人為企事業者所產生的問題

自令和5年10月1日起將實施Invoice制度。在制度實開始施後，當計算從已收到的消費稅中扣除已支付的消費稅後應納的消費稅時，若請求書或證明已支付消費稅的收據為非發票形式將無法扣除。
從事業者角度來看，如果不動產業主是免稅事業者並且無法提供發票，則無法扣除支付租金所需的消費稅，結果來説可能導致重複支付消費稅。

和事業者的租借人之間的交涉

因此，作為事業者的租借人可能會進行以下類似的交涉，以避免重複支付消費稅：

1. 能否成為Invoice發行事業者
2. 是否能夠降低一部分消費稅以避免重複支付
3. 如果以上兩者都不可行，是否可以搬遷至其他附近地方(可搬遷的情況下)

對於遇到上述1-3類似的談判，不動產業主可參考以下的解說來進行相對的對應。

成為Invoice發行事業者將自動成為課稅事業者

您需要向稅務署長進行註冊申請並註冊成爲適格請求書發行事業者才能發出發票。成為適格請求書發行事業者將自動成為納稅事業者，是無法保持免稅事業者的身分。作爲請求書或收據的Invoice上，除了發行者的地址和姓名之外，還需要包括「①適格請求書發行事業者編號」、「②相關銷售的消費稅率」以及「③消費稅金額」的詳細訊息。
・下圖為Invoice的例子

即使成爲Invoice發行事業者最初3年只需負擔20%

從免稅事業者成爲Invoice發行事業者的情況下，在令和5年度稅制改正導入的減輕措施裏原則上最初3年間只需付收到消費稅額的20%，即使選擇簡易課稅也適用於這個措施。

但是，如大規模修繕等支付消費稅比收到消費稅多的情況下提出簡易課稅的話是不會有消費稅還付，這點請跟會計事務所相談一下！

沒有發行請求書或收據的場合

房屋租貸契約成立後，可能會有每月匯款的租金可能不會一一發行請求書或收據的情況，又或者是每月在存摺上蓋章後直接收取租金的情況。

在這種情況下，房屋租貸契約書等有雙方同意的相關文件裏有明確記載適格請求書發行事業者編號、消費稅率及消費稅額，和存摺等有明確記載收取日期的話，便能滿足Invoice的條件。

扣減租金的交涉

成爲Invoice發行事業者後，您將需要對無消費稅納稅義務的一般人所繳付的租金和停車場費支付消費稅，這樣支付消費稅的話毫無疑問會減少您的收入。

如果您需要對事業者以外的一般人提供租用停車場支付消費稅的話，一般情況下，不成為適格請求書發行事業者，反而比進行部分折扣可能更為有利。而且考慮到支付消費稅程序中所需的費用，以折扣的方式可能更為實際。

作爲租借人的事業者，關於支付給免稅事業者的消費稅，在最初的3年會有20％重複負擔消費稅的銜接措施，其後的3年為50％。在最初的三年，若只扣減租金x 10％（消費稅率）x 20％（負擔比例）= 2％，這樣事業者就不用承擔重複支付消費稅。如果不得不提出折扣的情況下，應該巧妙地將這一點納入談判中哦！