夫妻共同購買不動產的優點和缺點

Mar 01, 2021

單獨名義和共同名義

如果夫婦其中一方全額支付不動產的購買資金時，購入不動產的所有權會在出資者的名下。也就是說，丈夫全額支付時會在丈夫的名義下，妻子全額支付時會在妻子的名義下。這個稱為「單獨名義」。

另一方面，如果夫婦共同出資購買不動產的話，購入的不動產名義則為丈夫和妻子兩人。這個稱為「共同名義」。共同名義的情况下，要以夫婦兩人的名字一起登記各自的持份。其持份根據出資比例决定，若登記的持份與出資比例不同的話被視為贈與，並被課徵贈與稅。

【出資額和名義・持分：購入1億日元的不動産時】

出資額		名義	持分比例
夫	妻	名義	夫	妻
1億日元	0日元	單獨名義	100％	0％
7,000萬日元	3,000萬日元	共同名義	70％	30％
5,000萬日元	5,000萬日元	共同名義	50％	50％
0日元	1億日元	單獨名義	0％	100％

共同名義的優點

①遺產税的節税

在日本擁有房地產等財產的個人去世時，無論其是居民還是非居民，都將被徵收日本的遺產稅。日本的遺產稅會依法對死者的財產進行評估，並根據評價額計算遺產稅額。

夫妻共同購入不動產的情况下，如上述1所述，是根據各自的出資額决定持份。因此，如果是共同名義的話，不是對不動產的評估額全額，而是只對其持份課稅，所以可以比單獨名義的情況下節省稅更多的遺產稅。

②夫婦可以各自適用住宅貸款扣除

在購買住宅用不動產時，如果使用了住宅貸款等的話，可以適用「住宅貸款等特別扣除」，也就是所謂的「住宅貸款扣除」的稅額扣除。如果適用該制度，原則上10年內可以减免相當於貸款餘額1%的金額，最高40萬日元。

夫婦以共同名義購買住宅用不動產時，如果各自使用了住宅貸款等，2人都可以享受住宅貸款扣除。另外需要注意的是，此扣除只適用各自貸款或連帶債務的情况，連帶保證的情况下不適用。

但是，擁有兩個以上的住宅的話，扣除的適用對象只限於主要居住的一個住宅，別墅等在適用對象外。另外，合計所得金額超過3000萬日元的人也在適用對象外，這部份建議事前先向稅務專業人士諮詢並進行模擬試算。

共同名義的缺點

①沒有夫婦雙方同意就無法出售

購買時很難想像，但是如果夫妻關係不睦的話，共同名義可能會成為缺點。出售不動產時，需要所有名義人的同意。也就是說，即使丈夫希望出售不動產，如果妻子拒絕的話，也很難出售。

另外，如果將共同名義變更為單獨名義時，有可能會被課徵贈與稅。另外，如果有上述2②的住宅貸款的話，之前兩個人承擔的住宅貸款也會變成由一個人支付。

②如果所有者改變，有可能更難出售

撇開上記３①的缺點，離婚後也維持著共同名義時，可能會因為遺產取得等原因，所有權移轉至他人的可能性非常的高。這種情況要賣出物件，會比上記３①還要困難，因此夫婦考慮以共同名義購如時需要慎重判斷。

【参考】

https://www.homes.co.jp/cont/buy_mansion/buy_mansion_00189/

税務手冊　P213(遺產税的納税義務者)、

Tax Answer (常見稅務問題)　No.1213(住宅貸款扣除)

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm

（想進一步了解相關稅務情報，歡迎聯絡BAMC的專業稅務人員）

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