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這篇我們來聊聊不動產的基本，自家的土地和房屋以及出租物件的遺產稅處理方法。（農地、山林等不動產不包含在此）
持有不動產的繼承稅務問題在於，在計算遺產稅時，其價值是按照規定的評價方式計算的，且屬於遺產稅的課徵對象，因此如果在日本國內多處持有不動產，就會超過遺產稅的基本扣除額，必須進行納稅申報。
當然，如果在生前將不動產更名送給別人的話，也會成為贈與稅的課徵對象。 因此，持有不動產的財產評價是多少，對遺產稅和贈與稅是很重要的一點。 另外，在稅務方面，財產評估額的合計是否超過基礎扣除額是非常重要的課題，所以我們想就基礎扣除和生前贈與對策的方法進行說明。
雖然在結論也會提到，了解不動產評價的概要的話，敢於購買投資不動產，在繼承對策上也有很大的好處。接下來還會再稍微繼續介紹一下計算的部分，希望大家可以實際上用得上。

計算遺產税時不動產評價額的計算方法

關於不動產的遺產稅計算，土地和房屋的方法不同。首先從土地開始說明。

◆土地的評價方法

土地有兩種評估方法，路線價和倍率。用哪個方式評估，是根據該地區在國稅廳網站所規定的評估方法來決定。

A．用路線價方式計算

首先是路線價的評估方法，即該土地所連接的道路上所設定的路線價。從國稅廳網站刊登的地圖上可查到想調查的土地所連接的道路的路線價。（国税廳網站：『看令和２年的財產評價標準』https://www.rosenka.nta.go.jp）

例如，如果與寫著「60E」的道路相接的土地面積為200平方公尺、則這個「60E」可以讀做「１平方公尺60,000日元」來計算（英文字母的E表示借地權的比例、之後會再説明）。

這樣的話，土地評價額的計算結果為「60,000×200＝12,000,000日元」。

　B．用倍率方式計算

　另一種土地的評估方法是倍率法，將固定資產稅明細中記載的「固定資產稅評價額」的金額與該地區規定的倍率相乘，計算其評估金額。

　比如說固定資產稅評價額為10,000,000日元、該地區的倍率為1.1倍的話

　　評價額則為「10,000,000日元×1.1=11,000,000日元」

　C．作為租借地有收取地租的情况（租賃契約的出租方評價）

　如果將土地租借給別人收取地租（出租方），而那塊土地的路線價為「60E」的話，字母E表示的地區的租地權比例是50%，所以如果租借了上面（A）評估路線價的土地的話，則計算結果需再扣除其租地權的比例。

這個例子的情形下會變成「12,000,000日元×（1-50％）＝6,000,000日元」。

　D．作為租借地有支付地租的情况（租賃契約的承租方的評價）

　向他人租借土地時（承租方）、因為要從那個土地的評價額中減去地主的評價額來計算，所以是「12,000,000日元-6,000,000日元＝6,000,000日元」。

E．作為租借但未收取地租的情况（使用借貸契约的出租方的評價）

雖然是租借，但在契约上沒有收取地租的情况下（即所謂的「使用借貸」），出租方的土地的評價額保維持在12,000,000日元。

F．作為租借但未支付地租的情况（使用借貸契约的承租方的評價）

雖然是租借，在契约上沒有支付地租的情况下，承租方沒該土地的借地權。這種情況下承租方的評價額為0日元。

　◆房屋的評價方法

A．基本的的評價方法

關於房屋的評價方法、固定資產税明細中所表示的固定資產税評價額即為遺產税的評價額。

B．如果是租賃房屋的情況

順道一提、如果出租房屋給他人並收取租金時，和土地一樣，借家權比例的３０％的金額會從房東的持有份中減去，其評價額則是固定資產税評價額的７０％。

例如固定資產税評價額8,000,000日元的房屋出租給他人時

評價額為「8,000,000日元×70％＝5,600,000日元」。

另外、現在不論哪一區的借家權比例一律都是30％、所以和土地等不同，不用在國稅廳網頁上查詢，只要知道固定資產稅評價額就可以進行評估。

順便說一下，承租人死亡後繼承的情形下，契約關係會自動解除，因此不需要特別計算承租方的遺產評價額。

C．貸家建付地的評價（地主的評價）

　最後比較複雜一點的建造租賃房屋的時候、對其出租物件的「用地」的評價。

　首先、這種情況下的用地叫做貸家建付地（租賃房屋建設地）。

　因租賃的權利關係把房屋租給他人，作為地主，其權利部份受出租的影響，需減少該部分的評價額進行計算。

　這裡再次假定以路線價做為土地的評價方法的金額是12,000,000日元（路線價：60E）作為計算例子，路線價的土地上有出租的房子，在出租的時候的評價方式為

「12,000,000日元×（1-50％×30％）＝10,200,000日元」。

　※注意點：雖然是乘以「借地權」和「借家權」的租賃比例計算，但需注意在繼承申報期限之前，即使不動產的承租人退租變成空房，也不會有減少評價的計算。

　◆其他注意事項

　除此之外，土地的遺產稅評價還有小規模住宅用地等特例的减額的方法，另外特殊形狀土地的情况下可能會有特殊的計算方式。本篇記載的計算方法僅用於概算時使用，實際申報時請務必與稅理士商談詳細的計算方法。

　◆計算表（目前為止的説明内容）

土地	土地的所有人	承租人
自用地（注1）	以下注1所記載的金額	無評價額
租借地	自用地的金額×（1-借地權比例）	自用地的金額-地主的租借地金額
租賃房屋建設地	自用地的金額×（1-借地權比例×借家權比例）	自用地的金額-地主的租借地金額
使用借貸	自用地的金額	無評價額
房屋	房屋的所有人	承租人
自用家屋	固定資產税評價額	無評價額
租賃物件	固定資產税評價額×70％	無評價額

（注1）雖然自用評價依地區而有所不同，但依國税廳網站網站規定之以下其中一個計算金額

　A路線價地區的土地　【＝路線價×宅地面積（㎡）】

　B倍率地區土地　　【＝固定資產税明細表×地區規定的倍率】

遺產税計算的基本扣除

對不動產評價和其他財產（現金存款，保險金等）進行粗略估算後，先算算看是否超過遺產稅的基本扣除額。

計算方式為　「遺產税的基本扣除額＝30,000,000日元＋6,000,000日元×繼承人數」、

例如有繼承人有2位時：　30,000,000日元＋6,000,000日元×2人＝42,000,000日元。

雖然物件的所在地和使用狀况也各不相同，如果持有不動產的、土地房屋的總金額約20,000,000日元左右的話，加上存款的餘額又很多的話，可能會有超過遺產稅的基本扣除額的情形，就需要提交申報書並繳納稅金。　在遺產規劃時，主要考慮的重點是，如果概算超出了基本扣除額，是否有可能透過生前贈與或出租、出售空置不動產等將其保持在基本扣除額之內。如果沒有產生稅額，則無需提交納稅申報表，因此，如果您有大量不動產並且擔心手頭資金遺產稅的問題，則應首先考慮是否可以透過生前措施節稅。

生前贈與的情況

因應遺產稅風險，生前贈與是對策之一，但也有一些缺點在此說明。

首先，贈與稅的基本抵扣額為110萬元，超出部分將徵收贈與稅。 附上贈與稅率表和繼承稅率表以供參考，但是對於相同的財產，遺產稅率低於贈與稅率。 另外，生前進行轉讓不動產名義時，將被課徵不動產取得稅，一旦（贈與人身故）發生繼承，3年內的贈與財產必須加回遺產稅的計算。

到這裡為止的說明會讓人感覺似乎壞處很多，但如果擅加利用每歷年中110萬日元的贈與基本扣除額等，在年輕的時候透過生前贈與的進行的話，就可發揮遺產稅的節稅效果。　　

首先，在估算不動產和其他財產的評價額後，在生前贈與的對策上，也可以聽取稅理士等專家的意見來進行有效的生前對策，透過BAMC的諮詢，提供遺產的財產概算、遺產稅額、判定贈與稅是否較好的綜合對策。

【遺產税率表】

按照法定繼承的取得金額	税率	扣除額
1,000萬日元以下	10％	-
3,000萬日元以下	15％	50萬日元
5,000萬日元以下	20％	200萬日元
1億日元以下	30％	700萬日元
2億日元以下	40％	1,700萬日元
3億日元以下	45％	2,700萬日元
6億日元以下	50％	4,200萬日元
超過6億日元	55％	7,200萬日元

（國税廳網站引用：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4155.htm）

【贈與税率表】

基本扣除後的課税價格	200萬日元以下	300萬日元以下	400萬日元以下	600萬日元以下	1,000萬日元以下	1,500萬日元以下	3,000萬日元以下	超過3,000萬日元
税率	10％	15％	20％	30％	40％	45％	50％	55％
扣除額	-	10萬日元	25萬日元	65萬日元	125萬日元	175萬日元	250萬日元	400萬日元

※父母贈與20歲以上的直系卑親屬（子女或孫子）時，請參照以下的稅率表。

基本扣除後的課税價格	200萬日元以下	400萬日元以下	600萬日元以下	1,000萬日元以下	1,500萬日元以下	3,000萬日元以下	4,500萬日元以下	超過4,500萬日元
税率	10％	15％	20％	30％	40％	45％	50％	55％
扣除額	-	10萬日元	30萬日元	90萬日元	190萬日元	265萬日元	415萬日元	640萬日元

（國税廳網站引用：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4408.htm）

結論

如上所述，繼承不動產時，將對其進行遺產稅的評估。例如，比起以5千萬日元的現金存款繼承，將5千萬日元的現金存款投資於租賃物件，將不動產出租，可以把不動產的評價額稍微降低，這樣即可透過不動產投資達到遺產稅節稅的效果。

　缺點是繳納遺產稅的時候，繼承的財產畢竟不是現金而是不動產，所以不能將已投資的錢來繳納稅金。

　因此，首先要把握當前的遺產稅額，研究最多可以用於不動產投資的金額有多少，考慮將產生多少節稅效果，然後再進行不動產投資，這樣就可以活用到遺產稅的節稅上了。

另外，對於海外居住者的遺產稅的處理，如果沒有選任日本的不動產的確定申告納稅管理人，或者繼承人、被繼承人都沒有日本國籍、10年以上沒有日本國內住所等情况下，可能在日本不會發生遺稅納稅的義務。

（歡迎連絡BAMC的稅理士諮詢進一步的遺產稅相關資訊）