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Nov 17, 2020

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印紙稅〔印花稅〕

根據不動產買賣契約書上記載金額進行課稅的稅金,記載的買賣金額越大稅額就越高。
雖說至令和4年3月31日止,日本政府為了促進不動產的流通而有限時的減輕稅額,但不排除以後有可能會回到原先的課稅標準。
繳納方式:購買相對應金額的印紙稅後貼於契約書上,並在印紙上消印。
※参考

不動產買賣契約書金額 新課稅標準
平成26年4月1日~令和4年3月31日
原課稅標準
1,000萬日幣以上~5,000萬日幣 10,000日幣 20,000日幣
5,000萬日幣以上~1億日幣 30,000日幣 60,000日幣
1億日幣以上~5億日幣以下 60,000日幣 100,000日幣
5億日幣以上~10億日幣以下 160,000日幣 200,000日幣
10億日幣以上~50億日幣以下 320,000日幣 400,000日幣
超過50億日幣 480,000日幣 600,000日幣

登錄許可稅〔所有權轉移稅金〕

因買賣而取得時,需要公告並登記所有權等等手續所徵收的稅金。
登錄許可稅=(土地的固定資產稅評價額×稅率)+(建物固定資產稅評價額×稅率)
稅率原則上是以2%做計算,不過現階段土地的稅率到令和3年3月31日為止優惠為1.5%。 
繳納方式:在登記時一般以現金繳納,若稅額在30,000日幣以下時將採取購買收入印紙貼在登記申請書的方式繳納。

不動產取得稅

因買賣而取得不動產時徵收的稅金。
不動産取得税=固定資產稅評價額×4%
(※令和3年3月31日前取得的建物及土地優惠稅率為3%。)

另外若是在令和3年3月31日前取得的住宅用地,可用固定資產稅評價額的1/2來計算。
繳納方式:各市區町村會將納稅通知書寄至納稅管理人的所在地,憑單據繳納即可。 

固定資產稅的精算金

買賣不動產時會精算固定資產稅金。因為從過戶日開始所有權就會進行移轉,而該物件的固定資產稅也將由過戶日開始需要繳納。
一般是在支付買賣價金時一同計算繳納。當年度的固定資產稅由雙方負擔,賣主負擔過戶前的精算稅金,而買主則負擔過戶後的精算稅金。

例題試算

2020年(令和2年)7月1日時購買了中古的租賃公寓(居住用),來試著計算看看各式稅金的金額吧!
(買賣金額7,000萬日幣、土地的固定資產評價額4,000萬日幣、建物的固定資產評價額2,000萬日幣、固定資產・都市計劃稅的年稅額29萬日幣)

①    印紙稅
買賣金額7,000萬日幣的契約書上貼的印紙稅=30,000日幣

②    登錄許可稅
土地的稅額 ⇒ 4,000萬日幣×1.5%=600,000日幣
建物的稅額 ⇒ 2,000萬日幣×2%=400,000日幣

③    不動產取得稅
土地的稅額 ⇒ 4,000萬日幣×1/2×3%=600,000日幣
建物的稅額 ⇒ 2,000萬日幣×3%=600,000日幣

④    固定資產稅・都市計劃稅精算金(買主負擔:7/1至12/31止)
 290,000×184/365=146,191日幣
合計 ①+②+③+④=2,376,191日幣

結論

購入不動產時會產生的不僅僅是稅金而已,還有仲介手續費等等。在事前計算好後再購買是非常重要的!

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